「自分の土地に古い擁壁があるけれど、このまま売却しても大丈夫だろうか」「後から崩れたりしたら、高額な賠償金を請求されるのでは？」とお悩みではありませんか？
高低差のある土地や、崖地に建てられた物件の売却において、擁壁は買い手との間で最もトラブルが起きやすいポイントの一つです。
擁壁にひび割れや劣化がある場合、売却後に契約不適合責任を問われ、修繕費用を請求されるリスクがあります。
これらを防ぐために極めて重要になるのが、売買契約書に盛り込む特約です。
本記事では、擁壁のある土地を売りたい人に向けて知っておくべきリスクやトラブルを回避するための特約の結び方、スムーズに売却するためのコツを分かりやすく解説します。
擁壁がある不動産の売却で知っておくべきリスクとトラブル事例
擁壁は、崖崩れや土砂の崩壊を防ぐための重要な構造物ですが、経年劣化や過去の不適切な工事によって、気づかないうちに安全基準を満たさなくなっているケースがあります。
安全性が確認できない擁壁を抱えたまま不動産を売却すると、売主には法律上・金銭上の大きなリスクがつきまといます。
具体的にどのようなリスクがあり、どのようなトラブルに発展しやすいのか、売主が直面する可能性のある3つのポイントを解説します。
●契約不適合責任を問われるリスク
不動産の引き渡し後、事前の説明になかった擁壁のひび割れ、内部の空洞化、傾きなどの重大な欠陥が見つかった場合、売主は契約不適合責任を問われます。
買い手からは、擁壁の修繕費用や損害賠償を請求されたり、最悪の場合は売買契約そのものを解除されたりすることがあります。
特に目に見えない地中の劣化や過去のずさんな工事による強度不足は、引き渡し後に発覚しやすいため注意が必要です。
●再建築不可ややり直しの工事費用で売却価格が下がるリスク
現在の建築基準法や地方自治体の条例の基準を満たしていない既存不適格の擁壁の場合、買い手が新しく家を建て替える際に自治体から許可が下りないことがあります。
家を建てるには擁壁のやり直し工事が必要になり、これには数百万円から数千万円規模の高額な費用がかかります。
そのため、工事費用分を見込んで、相場よりも大幅に売却価格を下げざるを得なくなるケースが多々あります。
●隣人との間で境界や所有権を巡るトラブルになるリスク
売主を守る！売買契約書に盛り込むべき特約の種類
擁壁のある土地を売却する際、売主が後からの責任追及を回避するための最大の武器となるのが、売買契約書に記載する特約です。
何も対策をせずに一般的な契約を結んでしまうと、引き渡し後に発覚した問題のすべてを売主が背負うことになりかねません。
買い手との合意の上で、売主の責任をあらかじめ限定または免除する特約を設けることが不可欠です。
売主を守るために有効な3つの特約について見ていきましょう。
まとめ｜擁壁のある不動産売却は特約の活用と信頼できる業者選びが成功のカギ
擁壁がある土地や一戸建ての売却は一見するとリスクが高く難易度が高いように思えますが、売買契約時に契約不適合責任の免責特約を適切に活用し、物件の現状を正しく買い手へ開示すれば後々の重大なトラブルは確実に回避できます。
一番やってはいけないのは、擁壁のひび割れや劣化を「これくらい大丈夫だろう」と隠して売却してしまうことです。
まずは擁壁のある物件の取引実績が豊富な信頼できる不動産会社を見つけ、役所の書類調査や現地査定を依頼することから始めてみてください。
