「賃貸中の物件を売却したいけれど、入居者の立ち退きが終わっていない…」「立ち退き交渉が進まないまま売却することは可能なのだろうか」とお悩みではありませんか。
賃貸アパートや借家を高く売るために空室にしたいと思っても、立ち退き交渉は難航しがちです。
結論からお伝えすると、入居者が入ったままでも立ち退きを進めながらでも、不動産を売却することは十分に可能です。
本記事では立ち退きが必要な物件の売却ルートや、入居者を立ち退かせる際の手順・リスク、スムーズに手放すための注意点をわかりやすく解説します。
立ち退きが終わっていない物件を売却する2つの方法
アパートや一戸建てなどの賃貸物件を売却する際、必ずしも入居者に退出してもらう必要はありません。
売却手法は大きく分けて入居者のまま売るか立ち退いてもらってから売るの2パターンが存在します。
ここでは、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて詳しく解説します。
入居者に立ち退いてもらってから売却する際の手順と注意点
売却額を優先して空室にして売りたいと考えた場合、法的なルールに則って立ち退き交渉を進める必要があります。
借地借家法により入居者の権利は強く守られているため、慎重な対応が求められます。
ここでは、立ち退き交渉を行ってから売却する際の基本ステップと押さえておくべきポイントを解説します。
●正当事由と立ち退き料を用意する
貸主側から賃貸契約の解除や更新拒絶を行うには、法律上の正当事由が必要です。
しかし、単に高値で売りたいからという理由は正当事由と認められにくいため、基本的には引越し費用や迷惑料に相当する立ち退き料を支払うことで補完するのが一般的です。
●立ち退き交渉のスケジュールに余裕を持つ
立ち退き交渉は一朝一夕には完了しません。
退去の予告は原則として6ヶ月前までに行う必要がある上、立ち退き料の金額折り合いがつかず長引くことも珍しくありません。
無理に退去を迫ると大きなトラブルに発展するため、売却希望時期から逆算して最低でも半年〜1年程度のゆとりを持ったスケジュールを組みましょう。
立ち退きトラブルを避けてスムーズに売却するためのコツ
立ち退き交渉は精神的・金銭的な負担が大きく、途中で挫折してしまう売主も少なくありません。
無用なトラブルを避け、確実に売却を成功させるためのコツを押さえておきましょう。
ここでは、立ち退きに伴うリスクを最小限に抑えて物件を手放すための対処法を解説します。
●立ち退き交渉のプロへ依頼する
自分で直接入居者と交渉すると、感情的になりトラブルに発展しやすくなります。
弁護士などの専門家に依頼することで法的な根拠に基づいた交渉を行ってもらえ、相手にも納得感を与えやすくなります。
費用はかかりますが、早期解決を図る上では非常に有効な選択肢です。
●不動産会社にそのまま買取してもらう
立ち退き交渉の手間や費用を一切かけたくない場合は、立ち退き前の状態で不動産会社に直接買取してもらうのがおすすめです。
専門の買取業者は、購入後に自社で立ち退き交渉やリノベーションを行うノウハウを持っています。
売却価格は市場価格より下がりますが、手離れが良く最短で現金化できます。
まとめ｜自社に合った売却ルートを選択しよう
立ち退きが終わっていない物件であっても、「オーナーチェンジとしてそのまま売る」「立ち退き料を払って空室にして売る」「買取業者に任せる」といった多様な選択肢が存在します。
「できるだけ高く売りたい」「手間や時間をかけずに早く手放したい」など、ご自身の優先順位によって最適な売却方法は異なります。
まずは立ち退き物件の扱いに慣れている不動産会社に相談し、査定額や立ち退きコストを見極めた上で最適な売却プランを立てていきましょう。
