不動産売却を特定の1社に任せる専任媒介契約。
しかし、「売却活動を始めてみたら担当者の対応が悪い」「一向に買い手が見つからない」といった不満から、契約を途中で解除したいと考える売主の方は少なくありません。
そこで気になるのが途中で解除したら違約金を請求されるのではないかという不安です。
本記事では専任媒介契約を中途解除する際のリスクや違約金が発生する具体的なケース、そしてトラブルにならずに解約するための正しい手順を分かりやすく解説します。
専任媒介契約の途中解除で違約金は発生する？
専任媒介契約を途中で解除する場合、いつでも100%無料で解約できるわけではありません。
媒介契約は法律に基づいた正式な契約であるため、解除する理由やタイミングによっては、それまでにかかった費用を請求される可能性があります。
まずは、中途解除と違約金の関係について、基本となる法的なルールを理解しておきましょう。
●原則として違約金ではなく実費の請求になる
不動産業界の標準的なルールでは、売主の都合だけで契約を途中解除した場合、不動産会社は違約金そのものではなく「売却活動のために支出した実費」を請求できると定められています。
これは、業者が広告を出したり、現地調査を行ったりした分のコストを補填するためです。
ただし、請求される金額は約定の額を超えることはできないという上限が設けられています。
●不動産会社側に非がある場合はペナルティなしで解除可能
もし途中解除の理由が不動産会社側の義務違反や怠慢にある場合は、売主は費用を1円も支払うことなく無条件で契約を解除できます。
例えば、専任媒介契約で義務付けられている2週間に1回以上の業務報告が行われていなかったり、レインズへの物件登録を怠っていたりする場合です。
これらは明らかな契約違反となるため、売主側からペナルティなしで解約を申し立てることが可能です。
違約金が発生してしまう代表的な3つのケース
どのような状況で解約すると、不動産会社から費用の請求を受けることになるのでしょうか。
売主側の都合や契約のルール違反にあたる行動をとってしまうと、予期せぬ出費が発生するリスクが高まります。
特にトラブルになりやすい代表的な3つのケースを詳しく解説します。
●自己発見取引を行った場合
専任媒介契約の期間中に売主自身が自力で見つけてきた買い主と不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことを自己発見取引と呼びます。
専任媒介では自己発見取引自体は禁止されていませんが、もしこれを行った場合、それまで不動産会社が売却のために投じた広告費や営業活動の実費を売主に請求できる決まりになっているため注意が必要です。
●媒介契約の有効期間内に売主の一方的な都合で解約する場合
専任媒介契約の有効期間は、法律で最長3ヶ月と定められています。
この期間内に、不動産会社側に何の落ち度もないにもかかわらず、「やっぱり売るのをやめた」「別の会社に切り替えたい」といった売主の一方的な都合で解約を申し出ると、実費を請求される可能性が極めて高くなります。
業者が熱心に売却活動を行っていればいるほど、その実費分が請求対象となります。
●他の不動産会社に重ねて売却を依頼した場合
専任媒介契約は、他の不動産会社に重ねて売却を依頼してはならないという制限が課された契約です。
それにもかかわらず、隠れて他の業者とも専任媒介や一般媒介の契約を結んで売却活動を行ってしまった場合、これは明確な契約違反となります。
このケースでは、実費請求にとどまらず、本来支払うはずだった仲介手数料と同額の違約金を請求されるペナルティの対象となります。
違約金を払わずに専任媒介をスムーズに解除するための対策
「今の不動産会社とは契約を終わらせたいけれど、費用の請求は避けたい」という場合、感情的に解約を伝えるのは逆効果です。
正しい知識を持って、法律や契約のルールに則ったアプローチをすることで、無駄な出費を出さずに次のステップへ進むことができます。
●3ヶ月の契約満了を待って更新を断る
確実な方法は、中途解除をせず3ヶ月の契約期間が満了するタイミングで「次の更新はしません」と通知することです。
期間満了による終了であれば、不動産会社はどれだけ広告費を使っていようとも売主に実費を請求することは一切できません。
あと数週間で契約が切れるという状況であれば、下手に途中解除を狙うよりも、満了を待って一般媒介などに切り替えるのが一番賢い選択です。
●担当者の不手際や義務違反の証拠を残しておく
契約期間中にどうしても今すぐ解約したい場合は、不動産会社側に落ち度がないかを確認しましょう。
「定期報告のメールが届かない」「レインズの登録証明書をくれない」といった事実はすべて証拠になります。
これらをメモやメールの履歴として残しておき、「御社に契約違反があるため、標準媒介契約約款に基づき無条件で解除します」と伝えることで、実費請求を退けることができます。
まとめ｜冷静な見極めとルールに沿った解約で納得の売却を
専任媒介契約の途中解除は、売主側の身勝手な理由である場合は実費請求のリスクがありますが、業者の怠慢が原因であれば費用をかけずに解約することができます。
不満があるからと焦って他社と契約してしまうのが一番危険なため、まずは現在の契約内容と残りの期間を冷静に確認しましょう。
期間満了を待つべきか、非を指摘して即時解約すべきかを見極め、ルールに沿って手続きを進めることが最終的な不動産売却を成功させるための重要な第一歩となります。
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