所有する賃貸物件の売却を検討している大家さんにとって、「入居者がいる状態で売れるのか」「売るなら立ち退きが必要か」といった点は大きな悩みです。
賃貸中の不動産売却は、空き家と異なり、賃借人の権利や立ち退き交渉といった複雑な問題が絡むことがあります。
立ち退きを求める場合、法律に基づいた手続きや費用が発生し、交渉が難航するケースも少なくありません。
このような状況から、売却に踏み出せない大家さんもいらっしゃるかもしれません。
しかし、賃貸中の不動産でも適切な方法を選べばスムーズな売却が可能です。
必ずしも立ち退きが必要なわけではなく、交渉の手間や費用をかけずに売却する方法もあります。
この記事では、賃貸中不動産売却の基本、立ち退きが必要なケースとその難しさ、そして立ち退きの手間を省ける「不動産買取」の活用法と注意点を解説します。
賃貸中の不動産を売却するにはオーナーチェンジor立ち退き
賃貸契約中の不動産を売却する際、大きく分けて「入居者がいるまま売却（オーナーチェンジ）」か、「買主への引き渡し前に賃借人に退去してもらう（立ち退き）」の二つの方法があります。
選択によって、売却の進め方や手続き、費用が異なります。
●オーナーチェンジ売却とは
「オーナーチェンジ」とは、賃貸借契約が付いた状態で物件を売却する方法です。
新しい買主（オーナー）は、賃貸借契約の内容を引き継ぎ、賃料収入を得ることを目的とします。
売主は賃借人との立ち退き交渉が不要になるメリットがありますが、買主が限定されるため、売却に時間がかかったり、価格が空き家よりも低くなる傾向があります。
●立ち退きが必要になるケース
買主がその物件を自己居住用として使用したい場合や、取り壊して建て替えたい場合などは、賃借人に引き渡し前の退去を求める「立ち退き」が必要になります。
売主は買主との売買契約を履行するため、賃借人と退去の交渉を行わなければなりません。
●立ち退き交渉のハードル
賃借人の居住権は法律で強く保護されており、正当な事由なく立ち退きを求めることは困難です。
単に売却したいだけでは認められず、多くの場合、賃借人への経済的な補償（立ち退き料）が必要となります。
交渉は容易ではなく、合意が得られない場合は訴訟に発展する可能性もあり、時間や労力がかかります。
●立ち退きにかかる費用
賃借人に立ち退きを求める場合、避けられないのが費用負担です。
法律で明確な基準はありませんが、貸主側からの経済的な補償が立ち退きの正当事由として重要になります。
立ち退き料に含まれる主な費用は、賃借人の引っ越し費用、新しい転居先の初期費用（敷金、礼金、仲介手数料など）、現住居との家賃差額の補償、そして立ち退きに伴う迷惑料などです。
賃借人が事業を営んでいる場合は、移転に伴う営業補償が必要となることもあります。
立ち退き費用の相場は、法律で決まっているわけではなく、物件の種類、契約内容、居住期間、賃借人の状況などによって大きく変動します。
家賃の数ヶ月分から、場合によっては数百万円以上になることもあります。
明確な相場がないため交渉は難航しやすく、費用を巡るトラブルも少なくありません。
●交渉を円滑に進めるポイント
立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、賃借人への誠実かつ丁寧な説明、十分な期間的余裕を持った交渉開始（一般的に6ヶ月前からの通知）、そして賃借人が納得できるような誠意ある立ち退き料の提示が重要です。
立ち退き不要で売却できる不動産買取のメリット
賃貸中の不動産を、立ち退き交渉の手間や費用をかけずに売却したい場合、「不動産買取」が有効な解決策となり得ます。
特に「オーナーチェンジ買取」に対応している買取業者に依頼することで、入居者がいる状態のまま売却を完了できます。
●入居者ごと売却「オーナーチェンジ買取」
多くの不動産買取業者は、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）のまま物件を買い取ってくれます。
買主である買取業者は、買い取った物件をそのまま賃貸物件として運用したり、将来的なリフォームや建て替えを検討したりします。
売主は賃貸借契約を新しい買主（買取業者）に引き継ぐ形で売却できます。
●立ち退き交渉を回避するメリット
オーナーチェンジで買い取ってもらう最大のメリットは、売主が賃借人に対して立ち退き交渉を行う必要がなくなることです。
これにより、立ち退きに伴う法律的な問題、交渉の難航、多額の立ち退き費用負担といった手間やリスクから解放されます。
精神的な負担も大幅に軽減されます。また、買取の特性から、比較的短期間で売却を完了できる点もメリットです。
●買取のデメリットと価格影響
オーナーチェンジでの不動産買取にはデメリットもあります。
最も大きな点は、空き家として売却する場合と比較して、買取価格が低くなる傾向があることです。
買取業者は、買い取った後の運用リスクや将来的な立ち退き費用などを考慮して価格を決定するため、その分価格が低くなります。
買取価格を最大限に追求したい場合は不利になる可能性があります。
まとめ｜賃貸中の不動産売却のお悩みは不動産買取で解決
賃貸中の不動産売却における立ち退き交渉は、多くの大家さんにとって大きな負担となります。
しかし、必ずしも立ち退きが必要なわけではありません。
「不動産買取」、特にオーナーチェンジ買取に対応している専門業者に依頼することで、入居者がいる状態のまま立ち退き交渉なしで売却を完了できる可能性があります。
賃貸中の不動産買取を成功させるためには、賃貸物件の取り扱いに慣れた信頼できる買取業者を選び、正確な情報提供を行うことが重要です。
私たち株式会社大阪住宅では、不動産についてのご相談を承っております。
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