名義人以外の不動産売却は可能？どんな注意点がある？

不動産売却においては、基本的には名義人となっている本人以外が勝手に手続きすることはできません。
しかし、場合によっては、不動産の名義人が不動産売却を希望しているけれど、直接手続をすることは難しいということがあります。
その場合には、代理人を立てることによって、名義人以外の代理人が不動産売却の手続をすることが法的に認められています。
ただし、どんなケースでも代理人がいて名義人が納得していればOKになるわけではありません。
具体的にどんなケースが認められているのか、またどんな人を代理人として選べば失敗しないのか、注意しなければいけない点はたくさんあります。

名義人以外の代理による不動産売却の委任事例とは？

不動産売却において、不動産の名義人以外の別の人が代理人となって手続きができる事例はたくさんあります。
たとえば1つ目の事例は、家族が名義人となっている不動産売却です。
高齢の親や祖父母が名義人となっている不動産の売却を、こどもや孫がおこなうことは珍しいことではありません。
高齢の親や祖父母が、長期入院で自宅に住み続けることが難しくなり、不動産売却を家族に託すというケースはたくさんあります。
高齢の親が亡くなって、親名義の不動産を相続したうえで売却するという選択肢もありますが、親が名義となっている不動産を、親が生存中に代理人として不動産売却することも可能です。
また、自分の名義となっている不動産が遠方にあり、何度も足を運ぶ時間や手間を考えると代理人に委任したほうが良いというケースもあります。
不動産売却においては、買手を見つけるまでに必要な作業や、買手が見つかってから売買契約をするまでに必要な作業がいくつかあります。
そのために仕事を休んで遠方まで交通費や宿泊費をかけて足を運ぶのは大変でしょう。
そのようなときには、名義人以外の代理人へ委任して、不動産売却をすることが認められています。
また、自分も名義人の一人となっている不動産を売却することも可能です。
共有名義の不動産には、複数の名義人がいます。
すべての名義人の同意がなければ不動産売却は無理ですが、全員の同意があってもすべての手続のために名義人全員が顔を合わせるのは、時間的にも労力的にも大変です。
そのような場合には他の名義人に不動産売却の手続を一任するという形で、自分自身が名義人かつ代理人として不動産売却をすることができます。
不動産のなかには、土地と建物とで名義人が違うケースもあります。
たとえば、親名義の土地にこどもが建物を建ててこどもの名義にしたケースや、夫婦共同で購入した不動産の土地は夫名義で、建物は妻名義にしたケース、建物は自分名義で所有しているけれど土地は借地のケースなど、名義が土地と建物とで異なるケースは珍しくありません。
この場合にも、代理人という制度を利用して不動産売却をするのが一般的です。
法律では、たとえ親子でも夫婦でも、自分の名義人以外の不動産の売却をすることは認められていません。
名義人以外が不動産売却をする場合には、委任状が必要不可欠となります。

名義人以外が不動産売却をおこなう際の代理人とは？使者との違いは？

不動産売却を不動産の名義人以外がおこなう場合には、代理人として名義人が認めたということを示す代理人委任状が必要不可欠です。
仮に親名義の不動産をこどもが売却したい場合でも、親が明確に不動産売却の意思があって代理人が売却を希望していることが明確に確認できない場合には、代理人を名乗る本人がいても、不動産売却は認められません。
たとえば、高齢の親の不動産をこどもが売却する場合、代理人委任状の手続きに問題がなければ良いですが、高齢の親が認知症を患っている場合などには、冷静な判断ができないとみなされ、いくらこどもが代理人を名乗っても、名義人以外の不動産売却はできません。
代理人とは、不動産売却において本人のために本人に代わって法的手続きをおこなう人のことです。
使者と大きく違うことは、使者とはあくまでも本人の意志を代理で伝えるメッセンジャーの役割りしか持っていないのに対して、代理人は、名義人に変わって法的な手続きができるという点です。
法的な判断や手続きができるのは代理人だけなので、もしも不動産売却を任されたのなら、代理人の委任状が必要です。
代理人委任状は、書面でなければいけません。
メールや口頭はNGです。
テンプレートや既定のフォーマットなどはありませんが、必要な情報がすべて記載されていなければ、法的に代理人委任状として認められないので注意しましょう。
記載しなければいけない事項は、不動産の名義人および代理人の署名と実印押印、そして本人同士であることを示すための印鑑証明書です。
また、名義人と代理人が実在する人物であることを証明するために、お互いの住民票も必要となります。
印鑑証明書と住民票は、発行されてから3か月以内のものしか有効でないので、事前に取得したものでも、有効期限が過ぎそうな場合には、新たに取得しておくことをおすすめします。
また、代理人として任命された方は、身分証明書も必要です。
運転免許証やマイナンバーカードなど、写真付きの身分証明書を準備しておきましょう。
代理人委任状には、その代理人に具体的に何を委任するのかという点を明記する必要があります。
オールマイティに何でもできるというのはNGで、たとえば不動産売却を代理人に委任する、という旨を委任状に明記しなければいけません。

名義人以外が不動産売却するときの注意点

不動産売却においては、名義人以外が手続きする際には代理人が必要です。
代理人を選ぶ際には、信頼できる人を選ばなければならず、基本的には親子関係にある直系家族や、兄弟姉妹など家族を任命するのが理想的です。
もしも家族を任命することが難しい場合には、弁護士や司法書士に代理人になってもらえるように依頼するという方法もあります。
ただし、弁護士や司法書士に依頼すると費用が発生するので、事前にいくらぐらいの費用が掛かるのかは計算しておきましょう。
代理人は、名義人に変わって不動産売却における意思決定ができますし、法的な手続きをおこなうこともできます。
しかし、その際には名義人の意思を最大限に尊重することは最重要課題ですし、名義人にとっても代理人の進捗状況を常に知りたいという気持ちになるでしょう。
そのため、不動産売却で代理人を任命する際には、お互いにどんな方法で連絡を取るかという点についても、話し合って決めておきましょう。
また、代理人が不動産売却する際には、買主に対しても代理人は自分が名義人ではなくて代理人であることを伝えておきたいものです。
後からトラブルにならないためにも、どんな事情で代理人なのかという点を簡単に伝えておくことで、お互いに気持ちよく不動産売買ができるでしょう。

まとめ

不動産売却は、基本的には名義人本人がおこなわなければいけません。
しかし、さまざまな事情があって名義人本人が対応することが難しい場合には、名義人以外の信頼できる家族などを代理人として任命し、不動産売却に関する法的な手続きや意思決定をおこなってもらうことができます。
もしも家族で代理人にふさわしい方がいなければ、費用は掛かりますが、弁護士や司法書士に依頼するという方法もあります。
代理人になるためには、名義人が冷静に代理人を任命したことを証明するための委任状が必要となります。
印鑑証明書や住民票など、委任状と共に提出しなければいけない書類もあるので、あらかじめ準備しておきましょう。