「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売ることはできるのだろうか？」
住み替えや離婚、相続などで家を売却することを考え始めたとき、多くの方がこの疑問に直面します。
結論から言うと、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。
しかし、ローンが完済されていない状態での売却には、特有の手続きや注意点があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売却したい方に向けて、売却の基本的な流れから、損をしないためのポイント、そして売却時に発生するかもしれない問題の解決策までを詳しく解説します。
大切な資産である家を、法律や税金の専門知識も踏まえて、公平かつスムーズに売却するためのヒントをお伝えします。
まずは自分の状況を把握しよう
住宅ローンが残っている家を売却する際に、もっとも重要となるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方です。
アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債額を上回る状態を指します。
この場合、売却で得た代金でローンを完済でき、さらに手元に資金が残るため、売却は比較的スムーズに進められます。
一方、オーバーローンとは、家の売却価格がローン残債を下回る状態です。
この場合、売却してもローンが完済できないため、残ったローンを自己資金で支払う必要があります。
自己資金で補えない場合は、売却自体が難しくなるため、事前に金融機関に相談し、今後の対策を立てることが不可欠です。
●ローン残債額と家の価値を正確に把握する方法
自分の家がアンダーローンかオーバーローンかを判断するためには、現在のローン残債額と、家の売却価格（市場価値）を正確に把握することが不可欠です。
ローン残債額は、金融機関から送付される返済予定表や、インターネットバンキングのサービスで確認できます。
家の売却価格は、不動産会社に査定を依頼することで知ることができます。
複数の不動産会社に査定を依頼する一括査定サイトを利用すれば、一度の申し込みで複数の会社の査定結果を比較でき、より客観的な市場価値を把握できます。
これにより、適正な価格で売却を進めることができ、不当に安い価格で売ってしまうリスクを回避できます。
ローン中の家を売却する際の手続きと注意点
住宅ローンを組むと、金融機関は貸付金の担保として対象の不動産に「抵当権」という権利を設定します。
抵当権が設定されている不動産は、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が差し押さえることができる状態です。
家を売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するためには、売買契約から引き渡しまでにローンを完済しなければなりません。
この手続きは、金融機関と連携して行われ、買主からの売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的です。
●住宅ローンの一括返済と契約手続き
売却が決定したら、まずは借入先の金融機関に「一括返済したい」旨を伝えます。
その際、正確な返済金額と手続きに必要な書類を確認しておきましょう。
売却契約から引き渡し日までは、通常1～3ヶ月程度の期間を設けます。
この期間中に、金融機関との間で、売却代金からローン残債を一括返済する手続きを進めます。
売買代金の受け渡しとローンの完済、そして抵当権の抹消は、すべて同時に行うのが一般的です。
オーバーローンの場合の対処法
●自己資金でローン残債を補う
もっとも一般的な方法は、自己資金で不足分を補い、ローンを完済することです。
貯蓄や親からの援助など、売却価格で賄えない分を現金で支払うことで、抵当権を抹消し、売却を成立させることができます。
●住み替えローンを検討する
住み替えを検討している場合は、住み替えローンを利用するという方法もあります。
住み替えローンは、現在の家のローン残債と、新しい家の購入費用をまとめて借り入れることができる方法です。
これにより、現在のローンの残債がオーバーローンであっても、現金を用意せずに住み替えを実現できます。
●任意売却という選択肢
どうしても売却したいが自己資金も用意できない場合は、任意売却という方法もあります。
これは、債権者である金融機関の合意を得て、競売よりも高い価格で不動産を売却する方法です。
任意売却は、専門的な知識が必要なため、専門の業者や弁護士に相談することをおすすめします。
まとめ｜ローン中でも諦めない！まずは査定から始めよう
住宅ローンが残っている家でも、売却は可能です。しかし、売却を成功させるためには、ご自身の状況を正確に把握し、適切な手続きを踏むことが重要です。
まず、不動産の一括査定サービスなどを利用して、ご自身の家の売却価格を調べ、ローン残債と比較してアンダーローンかオーバーローンかを把握しましょう。
その上で、不動産会社と協力しながら、売却価格や手続きについて慎重に検討を進めてください。
ローン残債があるからといって、売却を諦める必要はありません。
まずは専門家である不動産会社に相談し、あなたの状況に合わせた最適な売却方法を見つけてもらいましょう。
