「家を売るなら高く売りたい」と誰もが思うものですが、残念ながら不動産売却で赤字が出てしまうケースは少なくありません。
特に、購入時よりも売却価格が低くなってしまう「売却損」は、その後の生活設計にも大きな影響を及ぼす可能性があります。
しかし、なぜ赤字になってしまうのか、そしてその赤字を最小限に抑えるためにはどうすれば良いのかを知っておけば、不要な損失を避けることができます。
本記事では、家の売却で赤字になる主な原因を解明し、損益分岐点を知る重要性、そして赤字を回避または軽減するための具体的な対策について詳しく解説します。
なぜ家の売却で赤字になる？主な原因を徹底解説
家の売却で赤字になってしまう背景には、いくつかの共通する原因があります。
これらの原因を理解することは、今後の対策を立てる上で非常に重要です。
●購入時よりも市場価格が下落している
不動産の価格は常に変動しています。
家を購入した後に、経済情勢の変化や周辺地域の開発状況などによって、市場価格全体が下落している場合があります。
特に、新築で購入したマンションや戸建ては、築年数が経過するにつれて資産価値が下がるのが一般的です。
購入時は高値でも、売却時に相場が下がっていれば、購入価格を下回る「赤字」となる可能性が高まります。
●売却にかかる諸費用を考慮していない
家の売却には、見落としがちな様々な諸費用が発生します。
主なものとして、不動産会社への仲介手数料、印紙税、登記費用、引っ越し費用などです。
これらの費用は売却価格の数%〜数十分の1にもなることがあり、売却価格が購入価格を上回ったとしても、諸費用を差し引くと結果的に「実質的な赤字」になるケースがあります。
売却計画を立てる際には、これらの諸費用を正確に把握しておくことが不可欠です。
●短期譲渡所得税の負担が大きい
不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。
この税金は、物件の所有期間によって税率が大きく異なります。
所有期間が5年以下で売却すると「短期譲渡所得」とみなされ、所得税・住民税合わせて約39%の高い税率が課せられます。
購入から5年未満での売却は、売却益が出たとしても、この高い税率の譲渡所得税によって総収支が赤字になってしまうリスクがあります。
●売却前の準備や戦略が不十分
家の売却は、単に売りに出せば良いというものではありません。
内覧前の清掃や整理整頓が不十分だったり、物件の魅力を引き出すための適切な販売戦略が欠けていると、買主からの評価が低くなり、値引き交渉の余地を与えてしまいます。
また、複数の不動産会社を比較検討せず、安易に一社に任せてしまうことで、適正な価格設定がされなかったり、効果的な販売活動が行われなかったりするケースもあります。
赤字を最小限に！損益分岐点を知り、対策を講じる
家の売却で赤字を避けるためには、まずご自身の「損益分岐点」を正確に把握し、その上で具体的な対策を講じることが重要です。
●損益分岐点を正確に計算する
「損益分岐点」とは、売却によって損失が出ない最低限の売却価格のことです。
これを計算するには、「購入時の価格」に「購入時にかかった諸費用」を加え、さらに「売却時にかかる諸費用」を合計します。
この合計額が、最低限回収すべき金額となります。
この金額を把握することで、査定額の妥当性を判断したり、値引き交渉の際にどこまでなら応じられるかの基準とすることができます。
●売却のタイミングを見極める
市場価格の変動は、売却価格に大きく影響します。
不動産市場が上昇傾向にある時期や、需要が高まる時期に売却を行うことで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
また、先述したように、所有期間が5年を超えるかどうかで譲渡所得税の税率が大きく変わるため、税制上のメリットを考慮した売却タイミングも重要です。
●複数社に査定を依頼し比較検討する
適正な売却価格を知るため、そして最も信頼できるパートナーを見つけるために、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。
査定額の根拠、販売戦略、担当者の対応、仲介手数料以外のサービスなどを多角的に比較することで、ご自身の物件の市場価値をより正確に把握できます。
●ホームステージングやハウスクリーニングで物件価値を高める
内覧時の印象を良くすることは、売却価格を維持、あるいは向上させる上で非常に効果的です。
専門業者によるハウスクリーニングで水回りなどを徹底的にきれいにすることで、買主は物件の清潔感に好印象を抱きます。
また、ホームステージング（家具や小物を配置してモデルルームのように演出するサービス）を利用することで、部屋の広さや魅力を最大限にアピールし、買主が住むイメージを具体的に描きやすくさせます。
赤字になった場合の税金対策と次へのステップ
もし売却の結果、残念ながら赤字（譲渡損失）が出てしまったとしても、税金面での救済措置や、次のステップに向けた準備が可能です。
●譲渡損失の損益通算と繰越控除
マイホームを売却して譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と相殺できる「損益通算」、それでも相殺しきれない損失を翌年以降3年間繰り越して控除できる「繰越控除」の特例を利用できます。
これにより、所得税や住民税の負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことが可能です。
適用要件があるため、必ず税務署や税理士に相談しましょう。
●住宅ローン残債への対処
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、「オーバーローン」の状態となり、売却後もローンが残ってしまいます。
この場合、自己資金で残債を返済するか、新たなローンを組んで返済を続ける必要があります。
ローンを完済できないと売却自体が困難になることもあるため、不動産会社と金融機関に早めに相談し、売却とローン返済のシミュレーションを綿密に行うことが重要です。
まとめ｜家の売却で赤字を出さないためには「原因」から知っておくべき
家の売却で赤字が出てしまう可能性はゼロではありませんが、その原因を理解し、適切な対策を講じることで、損失を最小限に抑えたり、税金面でのメリットを享受したりすることが可能です。
- ・赤字の原因を知る: 市場価格の下落、諸費用、短期譲渡所得税、準備不足が主な原因です。
- ・損益分岐点を把握: ご自身の物件の最低売却価格を正確に計算しましょう。
- ・タイミングと戦略: 市場の動向や税制上のメリットを考慮し、最適な時期に、複数の業者と連携して販売戦略を立てましょう。
- ・物件価値向上: 清掃やホームステージングで内覧時の印象を高めます。
- ・赤字対策: 譲渡損失の特例や住宅ローン残債への対処法を知っておきましょう。
不動産売却は大きな決断ですが、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、赤字のリスクを管理し、後悔のない取引を目指すことができます。
不安な点があれば、一人で抱え込まず、不動産会社や税理士といった専門家を積極的に頼ることが成功への鍵となります。
私たち株式会社大阪住宅では、不動産についてのご相談を承っております。
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