広い土地を相続する際の税金はどうなる？税制改正前と改正後の違いとは？

不動産の相続では、さまざまなケースがあります。
そのなかには、建物が建っていない広い土地を相続するということもあります。
2017年の税制改正によって、広大地と呼ばれる広い土地にかかる相続税が大きく変わりました。
広い土地を何世代にもわたって相続してきたケースでも、これからは相続税が大きくのしかかってしまうために、相続税を捻出することが難しくなるかもしれません。
相続税を支払えないと、相続した土地を売却しなければならない事態にもなりかねません。
税制改正前と改正後とでどんな点が変わったのかを理解することで、今後の相続税対策に対応しやすくなります。

相続した広い土地が広大地と定義される基準とは？

しかし、具体的にどのぐらいの面積の土地を「広い土地」だと感じるかは、地域によって考え方は異なりますし、個人差もあります。
税法では、首都圏を含めた三大都市圏において500㎡以上の土地、三大都市圏以外では1,000㎡を超える土地は、広大地と呼ばれる広い土地だと定義しています。
税制では、いくつかの条件を満たす広い土地は土地評価を減額することができ、相続税評価も低く抑えることも可能です。
その条件というのは、上記した面積に加えて、マンション用地や商業、工場などの土地として適していないことが挙げられます。
つまり、広い土地を有効活用しようとすれば、土地の中に道路を作って、一戸建ての区画を作らなければいけないのです。
道路部分となっている土地は評価は低くなってしまいますし、土地の分譲においても広い土地はどうしても余白となる部分が残ってしまうため、その分土地の評価が下がってしまう傾向があります。
税制では、こうした条件を満たす広い土地を相続したら、評価価値を下げることによって相続税の面で配慮しているのです。
しかし、2017年の税制改革によって、この優遇措置が大きく変更され、今後は広い土地を相続する人にとって、大きな相続税がのしかかるケースが増えそうです。

相続した広い土地の評価：税制改正前

広い土地の相続においては、土地の評価額をどうするかによって課せられる相続税額が大きく変わります。
昭和の時代には、広い土地を相続する場合には宅地開発の想定図を専門家に作成してもらい、道路に充てなければいけない部分の面積を計算して、評価額を少しでも低く抑えるための対策を講じなければいけませんでした。
なぜ道路に充てる部分を計算すると評価額が下がるのかというと、道路として活用する土地は宅地などには使えないため、宅地利用できる部分と比べると、土地の評価額を低く見積もることができたからです。
この作業は、広い土地を相続する相続人にとってはとても大変な作業でしたし、準備のための費用も掛かりました。
それが、2004年の税制法改正によってこうした作業が必要なくなり、相続する土地の面積が一定条件を満たす広大地に分類できるなら、一律で土地評価を引き下げられるという措置が取られたのです。
それが、2017年の税制改正前のルールです。
2017年の税制改正前は、広い土地を相続する際の土地の評価額は、42.5％～55％の減額率で評価されていました。
減額率は相続した土地の面積によって異なり、500㎡以上の土地なら減額率は42.5％、1,000㎡以上なら減額率は45％、2,000㎡以上なら50％、そして3,000㎡以上なら減額率は55％と規定されていたのです。
例えば、東京都内に500㎡の広い土地を相続した場合、路線価などによる評価額がそのまま相続税の評価額となっていたわけではありません。
上記の減額率に基づいて、評価額から42.5％の減額措置が取られていたのです。
東京都内の場合には、㎡当たりの土地単価はとても高く、仮に㎡単価が20万円とすると、500㎡では1億円となってしまいます。
しかし、税制改正前の減額措置を利用することで42.5％引き、つまり4,250万円が減額されて、相続税の対象となる評価額は5,750万円まで引き下げることができました。
しかし、2017年の税制改正によって、この減額率が大きく変わりました。
以前のように、相続人が専門家に依頼して、道路の面積を計算しなければいけないという手間がかかることはありませんが、全体の減税率が下がったことによって、土地の面積が広くなればなるほど、かかる相続税の金額も莫大になってしまう可能性が高くなったのです。

相続した広い土地の評価：税制改正後

2017年の税制改正の背景には、広い土地を所有していた方たちの節税対策がありました。
土地の面積が広ければ相続の際の土地評価額が大きく減額してもらえるため、相続前に広い土地を意図的に購入し、減額評価してもらった後ですぐに売却するなどの節税対策を取る人が増えたのです。
そのため、2017年に改正され、2018年から施行開始となった新税制改正では、「地積規模の大きな宅地」という新しいルールが盛り込まれました。
減額評価してもらえるという点は変わらないものの、減額率が大きく減ってしまったのです。
「地積規模の大きな宅地」に分類されるためには、いくつかの条件を満たさなければいけません。
土地の面積では、三大都市圏では500㎡以上の土地、それ以外のエリアなら1,000㎡以上の土地であるという条件に加えて、容積率も定められ、東京23区では300％未満であること、それ以外のエリアでは400％未満であることが条件となります。
さらに、路線価図では「普通住宅」もしくは「普通商業・併用住宅」に分類される地区であることも条件となります。
税制改正によって土地評価の減額率は減ってしまったものの、改正前までは広い土地として認められていなかった土地も、税制改正によって「地積規模の大きな宅地」に分類できるケースが増えました。
それは、マンション用地として適している土地です。
容積率が一定の割合を超えなければ、マンションがすでに建っている土地でも、税制改正によって、相続の際には減額措置を受けることができるようになりました。
それでは、減額率はどのように変わったのでしょうか。
2017年までは減額率が42.5％だった面積500㎡以上の土地では、税制の施行がスタートした2018年からは、わずか20％の減額率となりました。
1,000㎡以上の土地でも、45％減額から22％減額へと大幅な低下となりましたし、2,000㎡以上の土地では、50％減額から25％減額へと大きく低下しました。
さらに、これまでは55％の減額措置を受けられた面積3,000㎡以上の土地では、減額率はわずか26％どまりとなり、これまでの減額と比べて相続税が2倍以上となってしまうケースは少なくありません。
広い土地の相続においては、減額措置があってもかかる相続税は数百万円～数千万円という金額となります。
税制改正によってそれが2倍以上となれば、相続税が払えないために土地を手放さざるを得ない方が増える可能性が考えられます。

まとめ

2017年の税制改正によって、3大都市圏では面積500㎡以上、それ以外のエリアでは1,000㎡以上の土地を相続する際にかかる相続税の減額率が、大幅に減少しました。
税制改正前と比較すると減額率が半分以下となるケースが多く、今後広い土地の相続では、大きな額の相続税が相続人に重くのしかかるケースが増えるでしょう。
しかし、税制改正前は広大地として取り扱われなかったマンション用地のなかには改正後に減額対象となった土地もあり、すでにマンションが建っている土地でも、一定の条件を満たせば減額対象となります。
この税制改正によって、泣く人が増えた一方で、喜ぶ人も一定数はいるということなのでしょう。