もし不動産を売却しようと考えている場合、保有不動産の住宅ローンが完済していない場合、売却は不可能なのでしょうか。
親から譲り受けた物件や、離婚、相続などによってすぐに売却しなくてはならないケースも多くあると思いますが、ローン残債により売却できないとなると困りますよね。
こちらではローン残債がある場合、売却できるかをはじめ、売却する具体的な方法についてご紹介していきます。
ローンの残債があっても売却は可能
「住宅ローンが残っていたら売却できないのではないか」と不安になる方もいらっしゃると思いますが、結論から言うとローンの残債があっても売却することは可能です。
実際、住宅ローンが残ったまま売却が成立した事例は多くありますので、どうしたら売却できるのかを詳しく見ていきましょう。
まずは住宅ローンの残債金額を把握するところから始めましょう。
当然正確な金額が分からないと返済の目処も立ちませんし、売却価格との兼ね合いも分かりません。
もし完済してから不動産を売却しようと考えている場合は、残債分の資金を何かしらの方法で用意しなくてはなりませんので、いずれにしても残債金額は正しく把握しておく必要があります。
ローン残債がいくらなのかを正確に調べる方法は、金融機関から郵送される年末残高証明書を確認すれば分かります。
また、年末残高証明書が手元にない、郵送されていないといった方は、銀行で借入金の残高証明書をもらうと確認できます。
●売却価格の相場を調べる
残債が残った住宅をそのまま売却するとなると、資産価値がいくらくらいあるのかということを正確に知っておく必要があります。
つまり、物件を売却した費用をローンの残債に充てることで相殺となるのです。
築年数、立地、周辺環境、建物構造などによって資産価値は大きく左右されますので、不動産一括査定サイトをはじめ、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなど、いくつかの方法を試してみてください。
おおよその売却価格を知る事ができれば、資金計画や返済計画などその後のお金に関する計画も立てやすくなるでしょう。
●ローン残債がある物件を扱ってくれる業者を探す
実は全ての不動産会社が「ローン残債がある物件を引き受けます」というわけではありません。
ローン残債があると色々と面倒な手続きが必要なため、物件は絶対に引き受けないといった不動産会社も多いですし、その結果、安く買い取られてしまう可能性もあります。
一般的な物件より少し手間がかかる物件である故、高く買い取ってくれそう、もしくは熱心に販売活動を行ってくれそうな不動産会社を地道に探す事をおすすめします。
具体的にどのような売却方法がある？
住宅ローンが残っている状態でも不動産を売却することは不可能ではありません。
もちろん完済してから売却に移るのが一番好ましいですが、金銭的な理由等により売却前の完済が難しいケースも多く存在します。
こちらではどのような方法でローン残債のある物件を売却することができるのか、詳しくご紹介していきます。
●任意売却
金銭的に苦しい状況にある方は、任意売却という方法を使うのが良いでしょう。
失業や怪我、病気などによって住宅ローンの返済が難しくなったり、他の借金返済の滞りにより自宅が差し押さえられてしまった方向けの方法です。
住宅ローンを6ヶ月以上滞納した方が対象で、その後は債権回収会社及び保証会社に借金が移り、自宅を担保として一括返済をすることができ、売却が可能です。
●競売
競売は、任意売却に比べて強制力があるものの、基本的な考え方は同じです。
つまり、「住宅ローンを滞納した」という事実があってこその方法となりますので、あえて滞納して自宅を競売にかける必要は絶対にないと言えます。
むしろ、滞納したという時点で金融機関のブラックリストに載ってしまい、その後の人生に影響を及ぼす可能性があります。
●自己資金を用意して完済する
一番安全な方法が、ローン残債分を自己資金の充当によって完済してしまうというものです。
不動産を売却する際の基本原則は、「住宅ローンを完済してから」となっていますので、何かしらの方法を用いてでも完済しておいた方が安心です。
親族に借りる、別の場所からローンを借りる、住み替えローンを利用するなど様々な方法がありますので、ご自身の状況に合わせて選びましょう。
まとめ
ローン残債がどのくらい残っているかによって対応も変わってくると思いますが、例えば、ローン残債が1000万円で、売却価格が2000万円の場合、金融機関に事前相談をしておけば、売買契約時に残債が相殺されるので、問題なく売却が可能です。
まずは残債額、売却価格の相場を調べるところから始めましょう。
