立ち退きが終わっていない物件を売却する2つの方法

アパートや一戸建てなどの賃貸物件を売却する際、必ずしも入居者に退出してもらう必要はありません。

売却手法は大きく分けて入居者のまま売るか立ち退いてもらってから売るの2パターンが存在します。

ここでは、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて詳しく解説します。

入居者に立ち退いてもらってから売却する際の手順と注意点

立ち退きトラブルを避けてスムーズに売却するためのコツ

立ち退き交渉は精神的・金銭的な負担が大きく、途中で挫折してしまう売主も少なくありません。

無用なトラブルを避け、確実に売却を成功させるためのコツを押さえておきましょう。

ここでは、立ち退きに伴うリスクを最小限に抑えて物件を手放すための対処法を解説します。

●立ち退き交渉のプロへ依頼する

自分で直接入居者と交渉すると、感情的になりトラブルに発展しやすくなります。

弁護士などの専門家に依頼することで法的な根拠に基づいた交渉を行ってもらえ、相手にも納得感を与えやすくなります。

費用はかかりますが、早期解決を図る上では非常に有効な選択肢です。

●不動産会社にそのまま買取してもらう

立ち退き交渉の手間や費用を一切かけたくない場合は、立ち退き前の状態で不動産会社に直接買取してもらうのがおすすめです。

専門の買取業者は、購入後に自社で立ち退き交渉やリノベーションを行うノウハウを持っています。

売却価格は市場価格より下がりますが、手離れが良く最短で現金化できます。

離婚時に住宅ローンがある家の売却を拒否される理由

離婚する際、名義人や連帯保証人である元配偶者から家の売却を拒否されるケースは少なくありません。

スムーズに協議が進まない背景には、感情的な対立だけでなくお金や生活に関わる現実的な問題が存在します。

ここでは、相手がマイホームの売却に反対・拒否する主な3つの理由を解説します。

●そのまま家に住み続けたいと考えているため

売却を拒否する最も多い理由は、「子どもを転校させたくない」「慣れ親しんだ家に住み続けたい」といった居住の希望です。

特に親権を得た側が生活環境を変えたくないと望む場合、売却して現金化することに対して強く抵抗を示す傾向があります。

●住宅ローンがオーバーローン状態になっているため

家の査定額よりも住宅ローンの残高が多いオーバーローンの場合、売却してもローンを全額返済できません。

売却時に手持ちの現金で不足分を補填する必要があるため、まとまった資金を用意できないことを理由に相手が売却を拒否することがあります。

●連帯保証人を外れる手続きが難しいため

連帯保証人のまま家を放置・拒否されるリスク

売却の話し合いが進まないからといって、連帯保証人やペアローンの状態を放置したまま離婚することは極めて危険です。

将来的に思いがけない経済的・精神的リスクを背負うことになります。

ここでは、問題を放置したまま離婚した場合に生じる主なリスクを解説します。

●主債務者の滞納で一括返済を求められるリスク

主債務者が住宅ローンの返済を滞納した場合、金融機関は連帯保証人に対して残債の一括返済を請求します。

自分が家を出て住んでいなくても返済義務は残り続けるため、ある日突然、多額の借金を背負わされる危険性があります。

連帯保証人・相手の売却拒否を解決する4つの対処法

元配偶者が売却や手続きを拒否している場合でも、諦める必要はありません。

法的なアプローチや専門業者の力を借りることで、状況を打開するための選択肢が存在します。

ここでは、相手の拒否を乗り越えて家を売却・処分するための具体的な対処法をご紹介します。

●財産分与と合わせて条件を提示し話し合う

まとめ｜専門家に相談して早めの解決を目指そう

新耐震基準未満の家が売れにくい理由

1981年5月31日以前に建築確認を受けた住宅は「旧耐震基準」に分類され、現在の新耐震基準を満たしていません。

こうした古い家は買い手側にとってリスクや制限が多くなるため、市場で売れにくくなるのが現実です。

ここでは、なぜ新耐震基準未満の家屋が敬遠されやすいのか、主な3つの理由を解説します。

●買主が住宅ローンを組みにくいため

多くの買主は住宅を購入する際に金融機関の住宅ローンを利用します。

しかし新耐震基準を満たしていない物件は「耐震性や資産価値が低い」と判断されやすく、担保評価が下がってしまいます。

その結果ローンの借入額が制限されたり、そもそも融資の審査に通らなかったりするため、購入希望者が絞られてしまいます。

●買主が税制優遇を受けられないため

中古住宅を購入する際、買主は住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置などの税制優遇を利用することが一般的です。

しかし、これらの優遇措置を受けるには原則として新耐震基準への適合が求められます。

節税メリットを享受できない点は、購入を検討する買主にとって大きなデメリットとなります。

●大規模な耐震補強費用がかかるため

大地震への備えが注目される中、耐震性に不安がある家は敬遠されがちです。

安全に暮らすために耐震改修工事を行うとなると、数百万円単位の膨大な施工費用がかかります。

物件代金とは別に費用負担が発生するため、そのまま住みたいと考える一般の買主からは敬遠されてしまいます。

新耐震基準未満の家を高く・早く売るためのポイント

まとめ｜物件に合わせた売却方法を選ぼう

新耐震基準未満の家は、住宅ローンの通りにくさや耐震性への不安から、一般的な中古物件に比べると売却の難易度が高くなります。

しかし、「現状のまま安く売り出す」「更地にして土地として売る」「不動産会社に買取を依頼する」など、物件の特性に合わせた適切な方法を選べば確実に売却を進めることができます。

まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、ご自身の希望や物件の状態に合った最適な売却プランを相談することから始めてみましょう。

相続した不動産は名義変更前に売却できない理由

名義変更をしてから相続不動産を売却する4つの手順

相続不動産を売却する際の注意点

相続した不動産の売却には、通常の中古物件売買とは異なる法的な注意点がいくつか存在します。

後から予期せぬトラブルや税金の負担に悩まされないよう、事前にリスクを把握しておきましょう。

ここでは、相続不動産の売却時に押さえておくべき重要な注意点を解説します。

●相続登記の義務化に注意する

2024年4月より、相続登記が法律で正式に義務化されました。

不動産を取得したと知った日から3年以内に名義変更を行わない場合、過料が科される可能性があります。

「売る予定がないから」と放置せず、売却の有無にかかわらず早めに名義変更へ着手することが重要です。

まとめ｜まずは名義変更の手続きから始めよう

相続した不動産は、名義変更をしないまま第三者へ売却することはできません。

売買取引を安全に進めるためには、遺産分割協議を行って自分へ名義を変更してから売却活動に入ることが必須のプロセスとなります。

名義変更の手続きには戸籍の収集など一定の時間と手間がかかるため、売却を思い立ったらできるだけ早い段階で準備を始めるのが成功の鍵です。

手続きに不安がある場合は、司法書士や信頼できる不動産会社などの専門家に相談しながら、スムーズな売却を目指しましょう。

資金計画を重視するなら先行売却

先行売却とは、現在住んでいる自宅の売却手続きを先に完了させ、売却資金が確定した後に新しい住まいを購入する手法です。

売買手順においてお金の流れが非常にクリアになるため、失敗のリスクを最小限に抑えたい方に選ばれています。

資金面に不安がある場合や、ローンの残高が多く残っている場合には非常に有効な選択肢となります。

ここでは先行売却の詳しい特徴や注意点について見ていきましょう。

●先行売却のメリット

売却価格が確定してから新居を探すため、購入予算を明確に把握した上で物件選びを進められる点が最大のメリットです。

また売却の期日に追われることがないため希望の価格でじっくり買主を探すことができ、自宅を高値で売却しやすいという大きなメリットがあります。

●先行売却のデメリット

先行売却では、自宅を引き渡すタイミングまでに新居が決まっていない場合、一時的に賃貸アパートなどに仮住まいをする必要があります。

その結果家賃の支払いが発生するほか引越し作業を2回行わなければならず、手間や費用がかさむ点には注意が必要です。

●後行売却のデメリット

自宅の住宅ローンが残っている状態で新居のローンを組む二重ローンになる可能性があり、月々の返済負担が一気に増えるリスクがあります。

また、資金繰りが厳しくなると「早く売りたい」という焦りから、当初の希望額より大幅に値下げして売り出すことになりかねません。

先行売却と後行売却のどちらを選ぶべきかは、現在の住宅ローン残高や自己資金の余裕、買い替えのスケジュール感によって明確に分かれます。

自分に合わない手順を選んでしまうと、資金不足や売却の失敗に繋がるリスクが高まります。

ここではご自身の状況に合わせてどちらの方法を選択すべきか、判断するための具体的な基準について分かりやすく整理しました。

●先行売却が向いている人の特徴

まとめ｜自分に合った売却手順を選んで賢く買い替えよう

家の買い替えにおける先行売却と後行売却には、それぞれ異なるメリットとデメリットが存在します。

資金計画の安全性を第一に考えるなら先行売却、妥協のない新居探しとスムーズな移動を優先するなら後行売却が適しています。

まずは現在の住宅ローン残高や手持ちの資金を確認し、信頼できる不動産会社へ相談しながら、ご家庭に最適な買い替えプランを立てていきましょう。

空き家を放置することで生じる4つのリスク

実家を空き家の状態で放置しておくと、時間の経過とともにさまざまなデメリットが発生します。

「誰も住んでいないから大丈夫」と油断していると、経済面だけでなく法律面や近隣関係においても大きなトラブルへと発展しかねません。

売却をスムーズに進めるためにも、まずは空き家放置がもたらす4つの重大なリスクについて正しく知っておきましょう。

●固定資産税が最大6倍になる恐れがある

空き家を放置し続け、自治体から「特定空家」に指定されてしまうと、住宅用地特例の対象から外れてしまいます。

その結果、土地にかかる固定資産税が従来の最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。

売るに売れない状態のまま無駄な税金だけを払い続けることになるため、非常に経済的負担が大きくなります。

●建物の老朽化が進み資産価値が暴落する

人が住まなくなった家は、換気や掃除が行われないため湿気が溜まり、急速に老朽化が進みます。

柱の腐食やシロアリ被害、雨漏りなどが発生すると、不動産としての売却価値が大きく下落してしまいます。

放置すればするほど、本来得られるはずだった売却利益を損することになります。

●防犯・衛生上の悪化で近隣トラブルに発展する

放置された実家の空き家を高く・早く売却する3つのコツ

実家の空き家リスクを回避し、損失を最小限に抑えるための最も有効な手段は早期売却です。

放置して資産価値が落ちる前に適切な方法で売却活動を行えば、維持管理の手間や費用から解放され、現金化を図ることができます。

ここでは、売却を検討している方が知っておくべき、高く・早く売るための具体的なコツを3つご紹介します。

●建物付きと古家付き土地の両方で検討する

実家の状態が良い場合はそのまま中古一戸建てとして売却できますが、老朽化が進んでいる場合は古家付き土地や解体して更地として売り出す方が需要が高まるケースがあります。

解体費用や周囲の需要を考慮し、不動産会社と相談しながら最適な状態で売り出すことが早期売却への第一歩です。

●空き家売却に強い不動産会社に相談する

一口に不動産会社と言っても、マンションが得意な業者や地方の戸建てが得意な業者など様々です。

空き家売却のノウハウが豊富な不動産会社を選ぶことで、適切な査定価格の設定やターゲットに合わせた売却戦略を提案してもらえます。

必ず複数の業者に査定を依頼し、比較検討しましょう。

●3,000万円特別控除などの特例を活用する

相続した実家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できます。

節税効果が非常に大きいため、放置して特例の適用期限を過ぎてしまう前に売却手続きを進めるのが賢明です。

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